Mieszkania na Targówku i dwa podejścia do wyceny

W tym dziale wymieniamy się doświadczeniami dotyczącymi konkretnych przypadków analiz i wycen, które wykonane zostały przy zastosowaniu arkuszy RealExperts. Dział stricte merytoryczny.

Mieszkania na Targówku i dwa podejścia do wyceny

Nowy postprzez Leszek Flis » 02 Lis 2009, 13:33

Witam,
analizuję rynek nowych i kilkuletnich mieszkań w okolicy Ratusza (Dzielnica Targówek w Warszawie, budynki 7-14 kondygnacji). Użyłem arkusza rex_wycena_v_1.0.3. Wstawiłem dane zawarte w AN wzbogacone jedynie liczbą kondygnacji w budynku, w którym znajduje się lokal. Okazało się, że na przestrzeni od października 2008 do lipca 2009 upływ czasu nie był istotny. Przy badaniu cen transakcyjnych jako istotne wskazane zostały powierzchnia mieszkania, kondygnacja (destymulanta), liczba izb i obecność lub brak garażu. Udało się uzyskać wysokie wskaźniki R i R2(95%) oraz niskie MAPE (4,4%). Liczba izb mocno koreluje z powierzchnią mieszkań, co jest wynikiem spodziewanym - ale czy w związku z tym, nie należałoby jej pominąć i szukać innych cech? Cecha "meble" została dodana w związku ze sprzedażą jednego mieszkania z umeblowaniem, cecha "balkon lub komórka" jest wyskalowana: 0 - brak balkonu i komórki (lub informacji o tym w AN), 1 - obecność balkonu lub komórki, 2 - obecność balkonu i komórki.
Czy można przyjąć, że osiągnięte wyniki "wyjaśnienia rynku" są na tyle dobre, by w oparciu tylko o te dane przeprowadzić wycenę, którą wraz z analizą zamieszczam w załączniku? Pytanie w zasadzie brzmi:
"Jakie wielkości poszczególnych parametrów modelu pozwalają nam "spać spokojnie" mimo, że zdajemy sobie sprawę z pominięcia wielu innych cech (stan techniczny lokali - można tylko zakładać, że zbliżony bo powstały w przeciągu kilku lat, standard wykończenia - może być różny, ale może nie drastycznie:-), kwestie położenia pomieszczeń w stosunku do stron świata (nasłonecznienie)".
pozdrawiam
Leszek Flis
Załączniki
mieszkanie na Targówku.docx
(42.19 KiB) Ściągnięto 898 razy
Leszek Flis
 
Posty: 5
Dołączenie: 05 Lip 2009, 20:00
gadu: 0

Re: Mieszkania na Targówku i dwa podejścia do wyceny

Nowy postprzez Leszek Flis » 04 Lis 2009, 10:55

Tomku, dziękuję za przeprowadzoną analizę - znów jestem bogatszy o sporą porcję wiedzy. Stan naszego zawodu zmienia się powoli. Zmiany są jednak nieuchronne. Dzięki statystyce jesteśmy wstanie wykazać istotność lub nieistotność różnych cech nieruchomości. Jak napisałeś wymaga to pracy, wiele pracy , ale efekt jest tego wart = cena spokoju. Wczoraj na warsztatach dla przyszłych adeptów zawodu przedstawiłem jaki wpływ na końcowy wynik w obecnie stosowanej metodzie korygowania ceny średniej ma zawartość próbki reprezentatywnej pomiędzy minimum i maksimum. Oczywiście wpływ jest żaden. Dopiero zmiana minimum lub maksimum ma wpływ na zmianę szacowanej wartości. Spytałem czy w przyszłości chcą przekonywać swoich klientów, że wycena oparta o dwie transakcje (minimum i maksimum) jest wiarygodna i możliwa do zaakceptowania. Znalazło się kilka osób dla których ta informacja była czymś nieznanym. Jednak dla większości była to sprawa oczywista - problem tylko w tym, że projekty operatów które sporządzają i bronią przed komisją egzaminacyjną są "klepane" zgodnie ze standardami PFSRM. Czyli trend czasowy w oparciu o transakcje różniące się tylko upływem czasu (inne cechy identyczne, ja takich nieruchomości nie spotkałem - swoją drogą na terenie Warszawy w roku 2007 zdarzyło się kilka transakcji tymi samymi nieruchomościami w odstępie kwartału, gdzie ceny różniły się o 300% - zebrać kilka takich i można "udowodnić", że mieliśmy do czynienia ze wzrostem cen na poziomie 1200% w ciągu roku), wagi cech w oparciu o transakcje różniące się tylko badaną cechą.
Tak więc problem leży w sposobie przygotowania do zawodu - patrząc na to z perspektywy czasu mam wrażenie, że zostałem przygotowany do wykonywania tego zawodu na poziomie nie uwzględniającym zdobyczy naukowych chyba nawet XIX wieku:-) - teraz staram się to nadrobić.
pozdrawiam
Leszek Flis
Leszek Flis
 
Posty: 5
Dołączenie: 05 Lip 2009, 20:00
gadu: 0

Re: Mieszkania na Targówku i dwa podejścia do wyceny

Nowy postprzez Leszek Flis » 04 Lis 2009, 22:51

Cóż Tomku, miałem tylko dane z AN i liczbę kondygnacji w budynkach,
pojechałem w teren obejrzeć obiekty z lokalami porównawczymi. Okazało się, że adres Malborska 15 należy odrzucić z próbki, bo budynek jest zdecydowanie bardziej kameralny niż pozostałe. Patrząc na jego cenę jednostkową miałem mieszane uczucia, a oględziny te wątpliwości rozwiały. Z tymi kondygnacjami też jest problem bo np. budynek Malborska 3 jest kaskadowy i nie mam 100% pewności, czy np. 10 nie była w tym miejscu ostatnią. Zrobiłem pewną protezę - podzieliłem kondygnację na której znajduje się lokal przez liczbę kondygnacji w budynku. Wynik częściowo odpowiada (tak sobie myślę), na pytanie czy nabywcy preferowali niższe czy też wyższe położenia w budynku - nie wskazując konkretnej kondygnacji. Oczywiście zawiera błąd w postaci niepewności liczby kondygnacji dla Malborskiej 3 (oraz fakt, że przy Kondratowicza 18 część budynku ma tylko 7 kondygnacji). Poza tym jak pisałeś ceny w odniesieniu do kondygnacji układały się nieliniowo.
I cóż - R2 przekroczyło 97%, a MAPE spadł poniżej 4% :-)
reszta w załączniku
pozdrawiam
Leszek Flis
Załączniki
mieszkanie na Targówku 2.doc
(391 KiB) Ściągnięto 871 razy
Leszek Flis
 
Posty: 5
Dołączenie: 05 Lip 2009, 20:00
gadu: 0

Re: Mieszkania na Targówku i dwa podejścia do wyceny

Nowy postprzez Leszek Flis » 05 Lis 2009, 09:15

Tomku,
widzę, że muszę popracować nad swoim cennikiem:-)
Dalszych badań tematu nie przeprowadzę - nie sprawdzę, czy dane kondygnacje były ostatnimi czy też nie, nie będę w sposób bardziej dokładny ustalał wpływu konkretnej kondygnacji na ceny.
Tak jak napisałeś budowa bazy danych to praca zespołowa - rynek wymusi na rzeczoznawcach budowę takiej bazy. I będzie ona zawierać o wiele więcej informacji niż moja analiza.
Dziękuję za pomoc i uwagę
pozdrawiam
Leszek Flis
Leszek Flis
 
Posty: 5
Dołączenie: 05 Lip 2009, 20:00
gadu: 0


Powróć do Analizujemy, modelujemy, wyceniamy

Kto jest na forum

Użytkownicy przeglądający to forum: Brak zarejestrowanych użytkowników oraz 1 gość

cron