Podejście kosztowe stosowane w praktyce

Dział tematów niekoniecznie związanych z arkuszami RealExperts.

Podejście kosztowe stosowane w praktyce

Nowy postprzez Krzysztof Rożko » 22 Lip 2010, 15:35

Przez kilka list dyskusyjnych przetoczyła się ostatnio ostra dyskusja wywołana przeze mnie. Dotyczyła kwestii, jak w praktyce stosować podejście kosztowe. Poniżej przedstawiam całą swoją koncepcję, aby przynajmniej na tych stronach internetowych był jakiś publicznie dostępny zapis.


Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa

W wielu krajach trwa spór pomiędzy teoretykami wyceny: czy wartość wyliczana w podejściu kosztowym jest już wartością rynkową czy tylko wartością zbliżoną do rynkowej.

Moim zdaniem: oba te rodzaje wartości nie są tożsame, a jedynie do siebie zbliżone. Istnieje jednakże silny związek między nimi i musimy zdawać sobie sprawę, na czym on dokładnie polega.

W dalszej części opracowania zamierzam pokazać, na czym polega ten związek i jakie są różnice. Zamierzam także przedstawić, jak prawidłowo stosować podejście kosztowe, jeżeli związek pomiędzy wartością rynkową i odtworzeniową ma rzeczywiście istnieć.

Jeżeli zignorujemy fakt, że związek pomiędzy wartością rynkową i odtworzeniową istnieje, jak to często miało miejsce dotychczas, wówczas w podejściu kosztowym zaczniemy liczyć jakąś przypadkową, nieweryfikowalną wartość. Ciągle będziemy mieli problem polegający na tym, iż kilku różnych rzeczoznawców posługując się tą samą metodą będzie dochodziło do skrajnie odmiennych wniosków. Czy tego właśnie chcemy.

Oczywiście, nie odpowiem na wszystkie wątpliwości, ale przedstawię spójną koncepcję prawidłowego liczenia wartości odtworzeniowej z przykładami liczbowymi.


Różnice pomiędzy wartością odtworzeniową i wartością rynkową

Kiedy wartość odtworzeniowa będzie różniła się od wartości rynkowej nieruchomości? Wtedy, gdy nieruchomość ma szczególny status prawny i wpływa to na wartość rynkową nieruchomości.

Podam przykłady:
• Umowy dzierżawne zawarte na czas oznaczony.
• Rodzaj prawa do lokalu.
• Czynsze regulowane.

Wyliczając wartość rynkową w podejściu dochodowym lub porównawczym często uwzględniamy szereg czynników mających wpływ na wartość, ale nie związanych bezpośrednio ze stanem technicznym, funkcjonalnością obiektu ani lokalizacją.

W podejściu kosztowym w żaden sposób nie uwzględnimy faktu, że nieruchomość jest wydzierżawiona na jakichś szczególnych zasadach albo że wyceniamy spółdzielcze własnościowe prawo do domu jednorodzinnego. W podejściu dochodowym lub porównawczym możemy to uwzględnić.

W dalszej części opracowania wprowadzam zatem pojęcie urynkowionej wartości odtworzeniowej, to jest wartości rynkowej, która nie uwzględnia szczególnych uwarunkowań prawnych nieruchomości.


Czy wartość rynkowa świeżo zabudowanej nieruchomości jest równa sumie wartości rynkowej gruntu i kosztu robót budowlanych?

Wszyscy znają podstawową zasadę obowiązującą w podejściu kosztowym:
„Nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych.”

Zapis wydaje się bardzo prosty i oczywisty, jednakże często stykałem się z sytuacją, w której jednostronna interpretacja tego zapisu prowadziła do paradoksu.

Oto w popularnych dzielnicach dużych miast rzeczoznawcy dodają do siebie koszt zakupu gruntu oraz wzięte z cenników budowlanych koszty wybudowania domu, po czym okazuje się, że ceny gotowych, świeżo wybudowanych domów są zazwyczaj wyższe niż suma tych dwóch składników.

Jak to możliwe? To proste. Poza kosztami zakupu gruntu i zatrudnienia firmy budowlanej do wybudowania domu, nabywca ponosi także inne koszty, które w ukryty sposób uwzględniamy stosując do wyceny inne podejścia niż kosztowe.

Załóżmy, że chcemy wybudować dom. Co robimy w tym celu? Prześledźmy to:
• najpierw zatrudniamy pośrednika obrotu nieruchomościami, żeby nam znalazł odpowiednią działkę gruntu,
• potem jeździmy z pośrednikiem w wiele miejsc i szukamy właściwego lokum dla naszego domu – tracimy na tym koszty dojazdu i godziny jeżdżenia,
• w końcu kupujemy działkę płacąc sprzedawcy cenę zakupu, pośrednikowi prowizję, notariuszowi opłatę notarialną i urzędowi skarbowemu podatek dochodowy,
• dalej szukamy właściwego architekta i projektu budowlanego – odpowiadającego naszym możliwościom finansowym i wymaganiom, wreszcie znajdujemy coś odpowiedniego,
• w końcu znajdujemy firmę budowlaną, która jest gotowa wykonać dom, firma żąda jednak nie tylko pokrycia kosztów robocizny i zakupu materiałów samego domu, ale także zwrotu wszystkich kosztów związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę, doprowadzenia mediów, drenażu działki i tym podobnych,
• ponieważ to wszystko jest bardzo drogie, zazwyczaj bierzemy na ten cel kredyt, który trzeba potem zwrócić z odsetkami i prowizją bankową.

A teraz wyobraźcie sobie, że przychodzi do nas nabywca, który dostał kalkulację od rzeczoznawcy i chce od nas kupić tę nieruchomości wyłącznie po cenie zakupu działki powiększonej o koszt prac budowlanych. Sprzedalibyście mu?

I tu właśnie zwracam uwagę na błąd naszego dotychczasowego myślenia. Koszt budowy jakiegokolwiek obiektu to nie tylko koszt zakupu gruntu, cegieł, zaprawy i wynagrodzenia ekipy budowlanej i architekta, ale także koszt odsetek od kredytu, koszt nadzoru inwestorskiego (nie mylić z nadzorem budowlanym) oraz zysk, który jest tym większy, im większy jest popyt na daną nieruchomość. To wszystko wpływa na wartość rynkową nieruchomości i jeśli chcemy, aby wartość odtworzeniowa była do niej zbliżona, to powinniśmy te czynniki uwzględniać.

Przyjrzyjmy się, jak zazwyczaj działają deweloperzy na rynku domów mieszkalnych. Kupują grunt niezabudowany, zabudowują go i sprzedają z zyskiem. Gdyby wartość rynkowa była równa wyłącznie sumie wartości rynkowej gruntu i kosztu wybudowania obiektu, deweloperzy wogóle nie mieliby prawa istnieć.


Podejście kosztowe i metoda pozostałościowa

Wśród rynkowych podejść do wyceny samego gruntu, jednym z rzadko stosowanych jest metoda pozostałościowa,

W podejściu pozostałościowym procedura polega na tym, że od wartości rynkowej całej nieruchomości odejmujemy koszt wybudowania obiektu, koszty rynkowe związane z rozwojem nieruchomości oraz zysk inwestora uzyskiwany na rynku podobnych inwestycji.

Zerknijmy na wzór:
WG = WK – (KR + ZI) (z noty interpretacyjnej NI 4 – lekko przerobiłem zmieniając symbol WR na WG)
gdzie:
WG - wartość rynkowa gruntu,
WK - wartość nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju,
KR - koszty rynkowe związane z rozwojem nieruchomości,
ZI - zysk inwestora uzyskiwany na rynku podobnych inwestycji.

Co ciekawsze, zgodnie z notą interpretacyjną NI 4 na koszty związane z rozwojem nieruchomości (KR), składają się m.in.:
- koszty uzyskania pozwoleń i uzgodnień,
- koszty zakupu,
- koszty wstępne,
- koszty budowy,
- inne opłaty i koszty, w tym rezerwy na koszty nieprzewidziane
- koszty finansowania

Dlaczego zatem nie możemy w podejściu kosztowym zastosować formuły odwrotnej?
WK = WG + (KR + ZI)

Prawdę mówiąc, to jedyna logiczna formuła prawidłowo określająca wartość odtworzeniową nieruchomości bez zużycia.


Przykłady wyliczenia zysku inwestora

Przykład obliczeniowy I:
Wyliczenie zysku inwestora.

Na osiedlu mieszkaniowym w Katowicach powstało nowe osiedle deweloperskie. Deweloper ostatnio sprzedał tam cztery domy o powierzchni użytkowej 200 m2 każdy na tym osiedlu po milion złotych od sztuki.

Na podstawie transakcji kupna-sprzedaży rzeczoznawca majątkowy ustalił, że wartość rynkowa działki gruntu związanej z takim domem wynosi 100 tysięcy złotych od sztuki, a na podstawie cenników budowlanych ustalił koszty rynkowe związane z rozwojem nieruchomości (sumę wszystkich kosztów od projektu do oddania do użytku na 700 tysięcy złotych).

Określ wysokość zysku inwestora.

Rozwiązanie:
Wysokość zysku inwestora będzie równa:
1 mln zł - 100 tys. zł - 700 tys. zł = 200 tys. zł

Zysk inwestora bardzo mocno zależy od lokalizacji nieruchomości. Im bardziej atrakcyjna jest ta lokalizacja z punktu widzenia nabywcy tym wyższy jest ten zysk. Przećwiczmy to na przykładzie.

Przykład obliczeniowy II:
Wyliczenie zysku inwestora dla różnych lokalizacji.

W mieście X są trzy nowo wybudowane osiedla deweloperskie, dla których rzeczoznawca wyliczył marże zysku deweloperskiego (zysk inwestora). Na tej podstawie zamierza określić zysk inwestora dla nieruchomości, którą właśnie wycenia.

Wyliczone marże i lokalizacje zestawił sobie w tabeli:

Oceniane miejsce Zysk inwestora Ocena słowna lokalizacji Przyjęta waga
Osiedle deweloperskie 1 700 zł/m2 bardzo dobra lokalizacja nad brzegiem jeziora, piękne widoki 5
Osiedle deweloperskie 2 500 zł/m2 przeciętna lokalizacja w środku miasta 3
Osiedle deweloperskie 3 300 zł/m2 słaba lokalizacja, koło huty, nieciekawa okolica 1
Wyceniana nieruchomość - dobra lokalizacja na skraju lasu 4

Określ wysokość zysku inwestora dla nieruchomości, którą wycenia rzeczoznawca.

Rozwiązanie:
Minimalna marża wynosi 300 zł/m2. Średnio na każdy następny punkt wagi marża ta przyrasta o 100 zł/m2. Wobec tego wysokość zysku inwestora dla wycenianej nieruchomości o wadze 4 będzie równa:
300 zł/m2 + 3 × 100 zł/m2 = 600 zł/m2

Jak się nad tym zastanowić, to wszystko jest prymitywnie proste. W każdym razie w przypadku domów jednorodzinnych.

Gorzej jednak, gdy mamy do czynienia na przykład ze stacjami paliw, hotelami albo innymi nieruchomościami, które zazwyczaj wyceniamy w podejściu dochodowym stosując metodę zysków. Problem w tym, że zazwyczaj inwestor chcąc ustalić dla nich zysk inwestora, wykonuje dla nich profesjonalny biznes plan.

Oznacza to, że dla takich przypadków wiarygodne ustalenie wysokości zysku inwestora może być bardzo skomplikowane. Zysk inwestora staje się wypadkową atrakcyjności lokalizacji, ekspozycji, czasem natężenia i struktury ruchu samochodowego obok nieruchomości oraz innych.

Niestety, nie mam prostej recepty dla takich sytuacji.

Jest też wiele typów nieruchomości, gdzie zysk inwestora po prostu nie występuje. Kościoła bądź hali sportowej właściwie nie da się sprzedać z zyskiem, bo nie ma na to popytu.

Uczulam, aby nie ignorować wielkości, jaką jest zysk inwestora. W podejściu kosztowym źle liczymy wartość nieruchomości z obiektami nowymi, świeżo wybudowanymi, dla których zużycie jeszcze praktycznie nie istnieje. Zgodnie z naszą dotychczasową praktyką jest to wartość gruntu plus koszty wybudowania obiektu. Tymczasem na całym cywilizowanym świecie dodaje się jeszcze zysk inwestora, nazywany też zyskiem dewelopera, znany nam z podejścia pozostałościowego.


Ogólny wzór obliczeniowy dla podejścia kosztowego

Wróćmy do wcześniejszego wzoru na określenie wartości nieruchomości bez zużycia
WK = WG + (KR + ZI)

Wzór ten pozwala nam na wyliczenie podstawy, od której liczone jest zużycie.

Zatem wzór na wyliczenie opisywanej wcześnie urynkowionej wartości odtworzeniowej będzie następujący:
WUWO = WK × (1 – f(Z))
gdzie:
WUWO – urynkowiona wartość odtworzeniowa (opisywana wcześniej)
WK – wartość nieruchomości bez zużycia
f(Z) – funkcja zużycia

Pozostaje pytanie, jak należy interpretować pojęcie „funkcja zużycia”? Jakie rodzaje zużycia należy uwzględnić? Czy należy je dodawać, mnożyć czy też – jak niektórzy piszą – łączyć (cokolwiek znaczy to trzecie pojęcie)?

Wzory obliczeniowy dla podejścia kosztowego proponowane w literaturze

Zanim przejdę dalej, zatrzymam się na chwilę nad rodzimymi koncepcjami liczenia tego zużycia. Spróbuję je zinwentaryzować. Niektóre także nieco przerobię, aby posługiwać się wskaźnikami zużycia wyrażonymi w procentach po to, aby wszystkie wzory dało się z sobą łatwo porównać.

Wzór 1:

Oczywiście, na pierwszy ogień muszę przedstawić wzór obowiązujący w starych, nieaktualnych standardach:
WO = KG × (100% – max(Zfiz; Zfun; Zśr))
WO – wartość odtworzeniowa
KG – wartość nieruchomości bez zużycia i bez zysku inwestora
Zfiz – zużycie fizyczne
Zfun – zużycie funkcjonalne
Zśr – zużycie środowiskowe

Nie chcę już wracać do kwestii związanych z zyskiem inwestora. Skupmy się wyłącznie na kwestiach związanych ze sposobem liczenia zużycia.

Powyższy wzór zakłada, że wyliczamy oddzielnie trzy rodzaje zużycia, ale jako łączne przyjmujemy tylko jedno – to największe z tych trzech. Czy ktokolwiek może mi wyjaśnić, z czego to właściwie wynika? Ja nie znajduję żadnego uzasadnienia dla tego pomysłu.

Nieruchomości nie zużywają się albo fizycznie albo funkcjonalnie albo jeszcze inaczej. Każde z tych zużyć postępuje niezależnie od siebie i należy uwzględnić wszystkie trzy.

Sama koncepcja polegająca na łączeniu kilku rodzajów różnych rodzajów zużycia w jeden wskaźnik wydaje mi się metodologicznie błędna ponieważ nie pozwala na zbadanie związku pomiędzy przyczynami, dla których występują różne rodzaju zużycie, a wysokością tego zużycia.

Wzór 2:

Spróbujmy drugiego wzoru, tym razem z projektu noty interpretacyjnej NI 3 „Zastosowanie podejścia kosztowego w wycenie nieruchomości”:
WO = KG × (100% – (Zfiz + Zfun + Zzewn))
WO – wartość odtworzeniowa
KG – wartość nieruchomości bez zużycia i bez zysku inwestora
Zfiz – zużycie fizyczne
Zfun – zużycie funkcjonalne
Zzewn – zużycie zewnętrzne

Projekt noty jest wprawdzie dość enigmatyczny, ale mniej więcej o taki wzór tam chodzi. Projekt mówi też o możliwości łączenia zużycia fizycznego i funkcjonalnego w jeden wskaźnik liczbowy, co już mi się nie podoba z przyczyn opisywanych wcześniej.

Sam wzór wydaje mi się nawet sensowny. Problem polega tylko na tym, że suma wartości procentowych poszczególnych rodzajów zużycia może przekroczyć 100%. Nota nie stawia pod tym względem żadnych ograniczeń.

Wzór 3:

Jeszcze inną koncepcję prezentuje projekt Standardu III.4 z 2004 roku pn. „Zasady ustalania zużycia obiektów budowlanych i lokali do ewentualnego wykorzystania”.
Tę koncepcję można opisać wzorem:
WO = KG × Swzti
gdzie:

Ai - procentowy udział kosztów poszczególnych nowych elementów w koszcie całego nowego obiektu,
Szti - stopnie zużycia (fizycznego i funkcjonalnego) poszczególnych elementów.

O ten wzór ma poważne błędy. Znowu pojawia się łączenie odmiennych rodzajów zużycia w jeden wskaźnik, ale to jeszcze drobiazg. Najgorsze w tym modelu jest to, że dzieli obiekty budowlane na części składowe i analizuje oddzielnie zużycie poszczególnych części składowych nieruchomości. To z kolei powoduje, że nie da się wykryć utraty wartości wynikającej ze złego dopasowania budynku lub budowli do otoczenia.

Łatwo to wykazać. Wyobraźmy sobie, że wyceniamy dwa biurowce o podobnej lokalizacji, które różnią się jedną cechą. Jeden z nich ma ogromny parking, a drugi nie ma parkingu.

W podejściu porównawczym lub dochodowym łatwo dojdziemy do wniosku, że wartość pierwszego z nich jest znacznie wyższa niż drugiego, bo biurowiec bez możliwości zaparkowania auta w pobliżu po prostu jest mniej atrakcyjny. W podejściu kosztowym przy takiej metodyce analizy zużycia dojdziemy do wniosku, że wartości obu biurowców są do siebie podobne.

W żaden sposób nie zdołamy odkryć, że taki związek istnieje, bo nie będziemy analizować, jakie jest dopasowanie zabudowy nieruchomości do jej funkcji i lokalizacji. Jak dalej zobaczycie, to podejście do sprawy ignoruje całkowicie zużycie zewnętrzne.


Wzór 4:

Dla porządku należy podać jeszcze czwarty wzór na zużycie prezentowany w nieaktualnym Standardzie VI.1 „Wycena maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością”.
WO = KG × (100% – Zfiz) × (100% – Zfun) × (100% – Zzewn)

Zetknąłem się już z ludźmi, którzy twierdzili, że tylko taki wzór na wartość odtworzeniową byłby prawidłowy. Jest w tym pewna logika – skoro dla maszyn i urządzeń jest to prawidłowe, to dlaczego dla budynku wyposażonego w instalacje nie miałoby to być sensowne?

Abstrahując od prawidłowości wzoru zwracam tylko uwagę, że teoria wycena maszyn i urządzeń, i to nawet takich, które są trwale związane z gruntem, w żaden sposób nie uwzględni, czy zabudowa jest dobrze dopasowana do lokalizacji.

To stary dylemat – powinniśmy mnożyć czy dodawać współczynniki zużycia. Czy współczynniki zużycia są z sobą na tyle skorelowane (na tyle silnie związane), że należy je mnożyć czy też na tyle słabo związane, że należy je do siebie dodawać?

Nie znam odpowiedzi a to pytanie.

Dalej będę rozwijał teorię wyceny w podejściu kosztowym w oparciu o dodawanie wskaźników zużycia, jednak bez trudu dałoby się ułożyć podobną teorię w oparciu o ich mnożenie. Zapewne obie te teorie byłyby równie prawidłowe, ale należy uważać, żeby nie mieszać ich z sobą – zużycia wyliczonego jedną metodą nie wstawiać do wzoru z drugiej metody.


Wzór obliczeniowy dla podejścia kosztowego proponowany przeze mnie
I tak w końcu doszliśmy do moich propozycji. Ze swojej strony proponuję bardziej rozwinięty sposób dodawania: wagowanie. Kiedy dalej wyjaśnię, o co mi chodzi, szybko zrozumiecie, że ten sposób wyceny jest nam doskonale znany z podejścia porównawczego. I nie jest to wcale przypadek. Idea podejścia kosztowego polega na porównaniu nieruchomości wycenianej z nowozabudowaną nieruchomością o takiej samej lokalizacji.

Spróbujmy opisać ten wzór matematycznie:
WUWO = WK × (100% – (Wzfiz × Zfiz + Wzfun × Zfun + Wzzewn × Zzewn)
gdzie:
WUWO – urynkowiona wartość odtworzeniowa (opisywana wcześniej)
WK – wartość nieruchomości bez zużycia
Wzfiz – waga dla zużycia fizycznego
Zfiz – zużycie fizyczne liczone w zakresie od 0% do 100%
Wzfun – waga dla zużycia funkcjonalnego
Zfun – zużycie funkcjonalne liczone w zakresie od 0% do 100%
Wzzewn – waga dla zużycia zewnętrznego
Zzewn – zużycie zewnętrzne liczone w zakresie od 0% do 100%

Dla przedstawionego wzoru musi także zachodzić jeszcze jedna zależność:
Wzfiz + Wzfun + Wzzewn = 100%

Dzięki tej zależności łączna wagowana suma wszystkich trzech rodzajów zużycia nie może przekroczyć 100%.

Czym różni się ten wzór od poprzednich? Tym, że dzięki niemu, łatwiej będzie nam poszczególne wskaźniki zużycia szacować.


Jak wyliczać zużycie fizyczne
W kwestii zużycia fizycznego niewiele mam do dodania ponad to, co zostało już powiedziane. Teorie dotyczące sposobów ustalania wysokości zużycia fizycznego są już dość dobrze rozwinięte.

Zacytuję bardzo dobrą definicję z projektu Standardu III.4 z 2004 roku pn. „Zasady ustalania zużycia obiektów budowlanych i lokali do ewentualnego wykorzystania”:
„Przez zużycie techniczne obiektów budowlanych rozumie się utratę wartości pierwotnych (projektowanych) cech technicznych i fizycznych poszczególnych elementów scalonych obiektu.”

Z tego samego źródła zacytuję także procedurę sposobu liczenia tego zużycia:
„Ustalając zużycie techniczne obiektu rzeczoznawca majątkowy powinien:
a) dokonać podziału obiektu na „n" elementów,
b) ustalić procentowy udział kosztów poszczególnych nowych elementów w koszcie całego nowego obiektu Ai [%],
c) ocenić stopnie zużycia poszczególnych elementów Szt(i) [%],
d) określić średnioważony stopień zużycia dla poszczególnych elementów według wzoru:

e) dodać średnioważone stopnie zużycia elementów otrzymując średnioważony stopień zużycia technicznego całego obiektu.”

Być może należałoby dokonać jakichś drobnych modyfikacji tego wzoru dla potrzeb mojego sposobu liczenia, ale ogólna idea jest bardzo dobra.


Jak wyliczać zużycie funkcjonalne

Bardzo długo myślałem, jak praktycznie wyliczyć ten rodzaj zużycia. Przeczytałem sporo literatury na ten temat, ale tam tylko pisze, że doświadczony rzeczoznawca powinien to wiedzieć. Bardzo to dowcipne.

Chcąc oszacować wysokość zużycia funkcjonalnego, musimy sobie zadać najpierw pytanie, jaką funkcję pełni nieruchomość – do czego będzie służyła potencjalnemu nabywcy. Załóżmy przykładowo, że jest to dom jednorodzinny z wypielęgnowanym ogródkiem. Jedyną funkcją nieruchomości jest mieszkanie.

Skoro już wiemy, po co nabywca kupuje tą nieruchomość, następne pytanie, które musimy sobie zadać brzmi: jakie są jego kryteria oceny nieruchomości? Na co patrzy potencjalny nabywca, mając wybór: albo kupi dom w obecnym stanie albo wybuduje go od nowa?

Dla naszego przykładu wymieńmy trzy cechy:
- wygoda użytkowania,
- estetyka,
- energooszczędność.

Nie wystarczy jednak tylko wymienić te cechy. Każdej z nich należy przypisać jakąś wagę:

Kryterium oceny nieruchomości Waga
Wygoda użytkowania 40%
Estetyka 40%
Energooszczędność 20%
RAZEM 100%

Dalej, musimy ustalić skalę ocen dla poszczególnych kryteriów oceny nieruchomości.

Należy sobie dokładnie wyobrazić, jakie cechy z punktu widzenia kryteriów oceny nieruchomości miałaby podobna nieruchomość, gdyby w momencie wyceny potencjalny nabywca „od zera” zaprojektował i wybudował podobny dom. Zakładam, że byłyby to cechy najlepsze.

Również trzeba byłoby sobie wyobrazić stan najgorszy, również z punktu widzenia kryteriów oceny nieruchomości. Pozwoli to nam oszacować poszczególne składniki zużycia funkcjonalnego, zgodnie z poniższym przykładem:

Kryterium oceny nieruchomości Stan najlepszy (gdybyśmy teraz "od zera" zaprojektowali i zbudowali taki dom) Stan obecny (opisujący dom z działką w stanie obecnym) Stan najgorszy (hipotetyczny) Ocena stanu obecnego w skali 0% - 100%
Wygoda użytkowania Elektroniczne sterowanie oświetleniem, alarmem i ogrzewaniem, biologiczna oczyszczalnia ścieków, garaż połączony z budynkiem z bramą sterowaną elektronicznie, elektroniczne sterowanie bramą wjazdową Brak sterowania elektronicznego czymkolwiek, szambo, garaż, ale oddzielny od budynku mieszkalnego Brak sterowania elektronicznego czymkolwiek, szambo, brak garażu 20%
Estetyka Duża estetyka wykończenia domu, wypielęgnowany ogródek, bardzo estetyczne ogrodzenie od frontu Średnia estetyka wykończenia domu, wypielęgnowany ogródek, średnio estetyczne ogrodzenie od frontu Niewielka estetyka wykończenia domu, zaniedbany ogródek, nieestetyczne ogrodzenie od frontu 60%
Energooszczędność Ogrzewanie podłogowe, solary na dachu, docieplenie budynku styropianem, szczelne okna Docieplenie budynku styropianem, szczelne okna Brak docieplenia budynku styropianem, nieszczelne okna 45%

To oczywiście tylko przykład pokazujący, w jaki sposób należy szacować poszczególne składowe zużycia funkcjonalnego.

Musimy przy tym bardzo uważać, żeby opisywany przez nas budynek, który potencjalny nabywca zaprojektowałby i zbudował "od zera" był tym samym domem, dla którego policzyliśmy wcześniej koszty wybudowania. Jeżeli np. podamy w opisie dom z solarami, to w kalkulacji kosztów wybudowania budynku również należy te solary uwzględnić.

Znając wagi i oceny procentowe dla poszczególnych kryteriów oceny nieruchomości, możemy określić zużycie funkcjonalne jako średnią ważoną:

Kryterium oceny nieruchomości Waga Ocena Ocena ważona (Waga × Ocena)
Wygoda użytkowania 40% 20% 8%
Estetyka 40% 60% 24%
Energooszczędność 20% 45% 9%
RAZEM 100% - 41%

Jak widać, skutecznie oszacowaliśmy wysokość zużycia funkcjonalnego równą 41%. Nie było to wcale takie trudne.

Nie przypomina Wam to tego, co robimy w podejściu porównawczym?


Jak wyliczać zużycie zewnętrzne
Wróćmy do przykładu omawianego w poprzednim punkcie. Oto mamy dom mieszkalny z ogródkiem, dla którego oszacowaliśmy zużycie fizyczne oraz zużycie funkcjonalne.

Ponieważ staramy się sprzedać nieruchomość, chcemy ustalić, czy zużycie fizyczne oraz zużycie funkcjonalne to już wszystkie przyczyny. Rozmawiamy więc z kolejnymi nabywcami i rozpytujemy o te kwestie.

W wyniku rozmowy ustalamy, że są jeszcze trzy inne cechy nieruchomości, które wyraźnie nie podobają się nabywcom:
• kilka domów dalej utworzono nielegalne wysypisko śmieci i co jakiś czas zalatuje fetor,
• droga dojazdowa do nieruchomości od wielu lat nie była remontowana i dojazd stał się koszmarem,
• strasznie niewygodny jest wjazd na nieruchomość – ogrodzenie naszej nieruchomości względem ogrodzenia nieruchomości sąsiedniej jest tak rozlokowane, że ciężko jest manewrować samochodem, szczególnie dużym; wjazd i wyjazd z nieruchomości stał się kłopotliwy.

Wszystkie te niedogodności są związane z lokalizacją nieruchomości lub z organizacją obiektów budowlanych na nieruchomości. Obniżają jej wartość, ale nie wpływają ani na zużycie fizyczne ani na zużycie funkcjonalne.

Pierwsze dwie niedogodności nie wynikają z wad fizycznych bądź funkcjonalnych nieruchomości. One wynikają z wad sąsiedztwa nieruchomości, które z kolei pośrednio wpływają ujemnie na wartość „naszej” nieruchomości.

Zwracam uwagę, że lokalizacja nieruchomości jest już uwzględniona przy zysku inwestora. Pojawia się zatem pytanie, czy uwzględniając zużycie zewnętrzne nie robimy tego czasem po raz drugi?

Odpowiedź brzmi: nie. Zysk inwestora, który zwiększa wartość nieruchomości, odzwierciedla zalety lokalizacji. Natomiast zużycie zewnętrzne zmniejsza wartość nieruchomości, więc powinno odzwierciedlać wady związane z lokalizacją.

Trzecia opisywana niedogodność w żaden sposób nie wpływa na wartość samego gruntu. Ona wynika ze złego ustawienia budynków i budowli na nieruchomości.

Na upartego można byłoby to potraktować jako zużycie funkcjonalne, ale nie wynika ono z postępu technologicznego bądź trendów mody. Należy je więc analizować oddzielnie.

Poza tym, utrata wartości wynikająca ze złego dopasowania zabudowy do lokalizacji często silnie wiąże się z wadami lokalizacji nieruchomości sąsiednich. Przedstawione w naszym przypadku utrudnienia związane z wjazdem na nieruchomość i wyjazdem z nieruchomości mogą wynikać zarówno z błędnego rozlokowania budynków i budowli na naszej nieruchomości, jak i z błędnego rozlokowania budynków i budowli na nieruchomości sąsiedniej.

Analizując dopasowanie zabudowy do lokalizacji należy sobie także zadać pytanie, czy czasem zabudowa nie jest zbyt gęsta. Projektując „od zera” nasz dom jednorodzinny na pewno chcielibyśmy mieć gdzie postawić samochód, a także móc tym samochodem łatwo się obrócić. A co jeżeli mamy wieżowiec na dwieście rodzin? Ile miejsc parkingowych dla takiego obiektu należy przewidzieć? Czy parking przed blokiem na dwadzieścia pięć miejsc jest tu wystarczający?

To są pytania, jakie powinniśmy sobie zadawać analizując ten rodzaj zużycia.

Podobnie jak dla zużycia funkcjonalnego zużycie zewnętrzne należy analizować w kontekście zadania gospodarczego, któremu służy nieruchomość.

Wyobraźmy sobie nieruchomość zabudowaną, która jest nieco oddalona od głównej drogi, ma mało wygodny zjazd i jest słabo widoczna z drogi głównej. Czy to dobrze czy to źle?

Jeżeli nieruchomość jest zabudowana jednorodzinnym domem mieszkalnym, wówczas zazwyczaj przyjmiemy, że oddalenie od głównej drogi jest cechą dodatnią (zwiększającą wartość) i pożądaną ze względu na brak hałasu, mało wygodny zjazd jest cechą ujemną, a słaba widoczność z drogi głównej jest cechą obojętną.

Jeżeli natomiast ta sama nieruchomość zostanie zabudowana stacją paliw, wówczas te same trzy cechy będą zdecydowanie ujemne.

Dla przykładu domu jednorodzinnego spróbujmy oszacować zużycie zewnętrzne zgodnie z tą samą metodyką, co dla zużycia funkcjonalnego.

Najpierw ustalmy i zważmy kryteria oceny nieruchomości:

Kryterium oceny nieruchomości Waga
Problemy wynikające z niekorzystnego sąsiedztwa 30%
Problemy wynikające ze złego dopasowania budynków i budowli do lokalizacji 70%
RAZEM 100%

Potem opiszmy stany najlepszy i najgorszy, porównajmy je z naszym stanem i oszacujmy jego wagę:

Kryterium oceny nieruchomości Stan najlepszy (gdybyśmy teraz "od nowa" poszukali podobnej lokalizacji oraz zaprojektowali i zbudowali dom od nowa) Stan obecny (opisujący dom z działką w stanie obecnym) Stan najgorszy (hipotetyczny) Ocena stanu obecnego w skali 0% - 100%
Problemy wynikające z niekorzystnego sąsiedztwa Brak problemów fetor, fatalna droga dojazdowa fetor, hałas, fatalna droga dojazdowa, uciążliwi sąsiedzi 50%
Problemy wynikające ze złego dopasowania budynków i budowli do lokalizacji Brak problemów niewygodny wjazd na nieruchomość niewygodny wjazd na nieruchomość, brak możliwości zaparkowania 70%

Wreszcie wyliczmy zużycie zewnętrzne jako średnią ważoną:

Kryterium oceny nieruchomości Waga Ocena Ocena ważona
Problemy wynikające z niekorzystnego sąsiedztwa 30% 50% 15%
Problemy wynikające ze złego dopasowania budynków i budowli do lokalizacji 70% 70% 49%
RAZEM 100% - 64%


Przykład określenia wartości w podejściu kosztowym

Skoro już umiemy wyliczyć wszystkie składowe podejścia kosztowego, spróbujmy policzyć urynkowioną wartość odtworzeniową dla naszego hipotetycznego domu, opisywanego w poprzednich punktach.

Przykład obliczeniowy III:
Wyliczenie wartości w podejściu kosztowym.

Rzeczoznawca majątkowy oszacował następujące wielkości związane z nieruchomością:
- wartość gruntu WG równą 100 tys. zł;
- koszty rynkowe związane z rozwojem nieruchomości KR (koszt zabudowy nieruchomości) równe 700 tys. zł;
- zysk inwestora ZI równy 200 tys. zł;
- średnioważone zużycie fizyczne Zfiz równe 25%;
- średnioważone zużycie funkcjonalne Zfun równe 41%;
- średnioważone zużycie zewnętrzne Zzewn równe 64%;
- wagę dla zużycia fizycznego Wzfiz równą 40%;
- wagę dla zużycia funkcjonalnego Wzfun równą 40%;
- wagę dla zużycia zewnętrznego Wzzewn równą 20%;

Określ urynkowioną wartość odtworzeniową nieruchomości.

Rozwiązanie:
Wartość nieruchomości bez zużycia będzie równa:
WK = 100 tys. zł + 700 tys. zł + 200 tys. zł = 1 mln zł

Urynkowiona wartość odtworzeniowa nieruchomości wyniesie zatem
WUWO = 1 mln zł × (100% – (40% × 25% + 40% × 41% + 20% × 64%)) = 608 tys. zł


Wykorzystanie transakcji kupna-sprzedaży w podejściu kosztowym

Czas na kolejną herezję: wykorzystanie transakcji kupna-sprzedaży w podejściu kosztowym.

Nie postuluję, abyśmy za wszelką cenę mieszali podejście kosztowe z podejściem porównawczym. Proponuję tylko, abyśmy zaczęli weryfikować wysokości zysku inwestora, zużycia i wag zużycia wykorzystując dostępne transakcje rynkowe. Nie powinniśmy tego robić obligatoryjnie, ale pomocniczo.

Podejście porównawcze jako minimum zakłada wykorzystanie trzech nieruchomości podobnych. A jeżeli na rynku znajdziemy tylko dwie nieruchomości podobne? W podejściu porównawczym nie zdołamy ich wykorzystać, ale do weryfikacji podejścia kosztowego możemy. Poniżej podam przykład:

Przykład obliczeniowy IV:
Weryfikacja podejścia kosztowego za pomocą transakcji rynkowych.

Rzeczoznawca majątkowy próbuje ustalić urynkowioną wartość odtworzeniową nieruchomości. W tym celu oszacował następujące wielkości związane z nieruchomością:
- wartość gruntu WG równą 100 tys. zł;
- koszty rynkowe związane z rozwojem nieruchomości KR (koszt zabudowy nieruchomości) równe 700 tys. zł;
- zysk inwestora ZI równy 200 tys. zł;
- średnioważone zużycie fizyczne Zfiz równe 25%;
- średnioważone zużycie funkcjonalne Zfun równe 41%;
- średnioważone zużycie zewnętrzne Zzewn równe 64%.

Ponieważ nie potrafi jednoznacznie przypisać wag poszczególnym rodzajom zużycia, postanowił do ich wyliczenia wykorzystać znalezione transakcje kupna-sprzedaży.

Po badaniu znalazł w okolicy dwie podobne nieruchomości, dla których ustalił ceny sprzedaży, wartość nieruchomości bez zużycia oraz wielkości zużycia. Są one następujące:

Nieruchomość I
- wartość nieruchomości bez zużycia WK równą 1,2 mln zł;
- średnioważone zużycie fizyczne Zfiz równe 30%;
- średnioważone zużycie funkcjonalne Zfun równe 45%;
- średnioważone zużycie zewnętrzne Zzewn równe 10%;
- cena sprzedaży 816 tys. zł.

Nieruchomość II
- wartość nieruchomości bez zużycia WK równą 0,8 mln zł;
- średnioważone zużycie fizyczne Zfiz równe 20%;
- średnioważone zużycie funkcjonalne Zfun równe 30%;
- średnioważone zużycie zewnętrzne Zzewn równe 0%;
- cena sprzedaży 640 tys. zł.

Określ wielkości wag dla poszczególnych wskaźników zużycia.

Rozwiązanie:
W tym wypadku rozwiązanie będzie klasyczne – trzy równania z trzema niewiadomymi.

Równanie 1:
816 tys. zł = 1,2 mln zł × (100% – (Wzfiz × 30% + Wzfun × 45% + Wzzewn × 10%))

Równanie 2:
640 tys. zł = 0,8 mln zł × (100% – (Wzfiz × 20% + Wzfun × 30% + Wzzewn × 0%))

Równanie 3:
Wzfiz + Wzfun + Wzzewn = 100%

Zostawiam czytelnikom przeliczenie tych równań. Wyniki wychodzą następujące:
Wzfiz = 40%
Wzfun = 40%
Wzzewn = 20%

Jest to przykład wykorzystania transakcji do mierzenia poszczególnych wielkości związanych z podejściem kosztowym.

Pole do popisu jest tu ogromne, ale to już zostawiam praktykom.


Zakończenie
Mam nadzieję, że w sposób przyjazny i przejrzysty wyłożyłem, jak powinniśmy podchodzić do analizy podejścia kosztowego.

Dziękuję czytelnikom za czas poświęcony na przeczytanie mojego opracowania.
Krzysztof Rożko
 
Posty: 5
Dołączenie: 05 Lip 2009, 20:22
gadu: 0

Powróć do Hyde Park

Kto jest na forum

Użytkownicy przeglądający to forum: Brak zarejestrowanych użytkowników oraz 2 gości

cron