cechy ilościowe

W tym dziale znajdują się wątki dotyczące podstawowych spraw technicznych związanych z obsługą arkuszy RealExperts – instalacja, przenoszenie i kopiowanie danych itp. Oraz bardziej zaawansowanych działań - po-szczególne opcje i funkcje arkuszy.

cechy ilościowe

Nowy postprzez Jan Łopato » 07 Lip 2009, 23:09

Czy, a jeśli tak, to w jaki sposób przy pomocy arkusza przeprowadzić analizę cech jakościowych, np. lokalizacja (dzielnice, rejony urbanistyczne, gminy, powiaty itp.), przeznaczenie w planie (mieszkaniowa jednorodzinna, mieszkaniowa wielorodzinna, usługowa itp.)
Jan Łopato
Jan Łopato
 
Posty: 1
Dołączenie: 05 Lip 2009, 20:08
gadu: 0

Re: cechy ilościowe

Nowy postprzez Tomasz Murawski » 09 Lip 2009, 13:39

... czy należy rozumieć, że bez proceu unitaryzacji otrzymamy taki sam wynik szacowania, dla analizowanego przykłady czyli trzech lokalizacji?

....Uzyskana formuła wartości nieruchomości wygląda następująco:
Y [zl/m2] = -2507,23 + 0,07 x Data + 0,0037 x Powierzchnia + 23,32 x Możliw. inw. + 12,65 x Otoczenie -24,13 x Prawo -107,99 x Abowo + 0 x Beowo -73,08 x Ceowo

....W analizie mamy trzy zmienne Abowo, Beowo i Ceowo.
.....Na pewno, zwłaszcza w sytuacji, gdy mamy więcej stanów wolelibyśmy aby posiadać jedną zmienną "Lokalizacja" w której dla odpowiednich nazwanych stanów mielibyśmy odpowiednie wartości liczbowe.
Efekt ten uzyskać można w wyniku procedury zwanej unitaryzacją, która zbiór dowolnych wartości sprowadza do przedziału domkniętego <0;1>.

..W stosunku do ceny transakcyjnej wynoszącej 256,51 zł/m2 uzyskaliśmy wynik 267,20 zł, czyli różnica stanowi 4,1%.
Tomasz Murawski
 
Posty: 3
Dołączenie: 05 Lip 2009, 20:19
gadu: 0

Re: cechy ilościowe

Nowy postprzez Dariusz Kurzawa » 11 Sie 2009, 11:49

Korzystając z przykałdu podanego przez Tomasza postanowiłem dokonać oceny cechy jakościowej, jaką jest lokalizacja na podstawie trzech gdańskich osiedli: Piecki Migowo, Suchanino, Chełm. Analizie poddałem transakcje swplm z okresu jednego roku wstecz od daty wyceny (łącznie 107 transakcji). Uznałem, że cechy: powierzchnia i data w wystrczającym stopniu (86%) wyjaśniają zmnienność cen na tym rynku. Postępując jak w przykładzie (0 lub 1) uzyskałem formułę, która wskazała, że najlepszą lokalizacją jest Chełm, gorszą Suchanino, najgorszą Piecki Migowo. Po zunitaryzowaniu tych danych (stworzeniu syntetycznej zmiennej "lokaliazja" uzyskalem:
Piecki Migowo - 0,00
Suchanino - 0,25
Chełm - 1,00
Po prztransponowaniu na ocenę jak w szkole:
Piecki Migowo - 1
Suchanino - 2
Chełm - 5
Waga cechy lokalizacja była niewielka (nie pamietam jaka).
Biorąc powyższe oraz znajomość lokalnego rynku pod uwagę wydaje mi się to sensowne.
Proszę o ocenę mojej analizy w szczególności przez osoby z Trójmiasta.

Darek Kurzawa
Dariusz Kurzawa
 
Posty: 4
Dołączenie: 05 Lip 2009, 20:06
gadu: 0


Powróć do Jak to zrobić? Obsługa arkuszy

Kto jest na forum

Użytkownicy przeglądający to forum: Brak zarejestrowanych użytkowników oraz 1 gość

cron